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12. JG. Nr. 43, I/2016Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.WohnungsmarktDortmundVermieter-Check:Wer baut neue Sozialwohnungen?Wohnungslosigkeit:Konkurrenz ganz untenwww.mieterverein-dortmund.de

::: InhaltMieterforum I/2016DortmundKosten der UnterkunftAktuellAus der Arbeit des Mietervereins . S.4Aus der PraxisAntworten zum Thema . S.6VermieterStillstand bei Grand City . S.7AktuellNeues aus der Wohnungspolitik . S.8VonoviaÜbernahmepläne gescheitert . S.10LEGUmstellung auf Wärmelieferung . S.11IntegrationAngekommen - und dann? . S.12MietrechtBGH-Urteile . S.14SerieUniverselles Design . S.16WohnberatungMittelpunkt Mensch . S.18TitelSozialer Wohnungsbau . S.20WohnungslosigkeitKonkurrenz ganz unten . S.22Titelbild: Sebastian Sellhorst/bodo e.V.2Signal: Die Dortmunder Richtlinien sollenkurzfristig in diesem Sinne angepasstwerden. „Wir begrüßen, dass die StadtDortmund die Richtlinien nachbessert. Wirbrauchen aber sehr dringend eine grundFoto: Stefanie Kleemann / Dortmund AgenturAktuell:Wohnen in Dortmund . S. 2Im Januar übte der Mieterverein öffentlich Kritik an den in Dortmund gültigenAngemessenheitsgrenzen. Diese lägenunter den Mieten im öffentlich geförderten Wohnungsbau für Neubauten undSanierungen im Bestand.„Eine öffentlich geförderte Sozialwohnung ist fürTransferleistungsbezieher,also zum Beispiel Beziehervon Grundsicherung imAlter und Arbeitslosengeld II,nicht mehr anzumieten.Das ist wohnungspolitischerIrrsinn“, kommentierteMietervereins-Geschäftsführer Rainer Stücker. DerMieterverein empfahl daher der StadtDortmund, eine einfach zu handhabendeLösung aus anderen Städten zu übernehmen. Dort enthalten die kommunalenRichtlinien den Hinweis, dass jede nachden Förderrichtlinien des Landes mitMietpreisbindung neugebaute oder sanierte Wohnung im Sinne der Richtlinie alsangemessen gilt. Von Seiten der Stadtverwaltung gab es daraufhin ein wichtigeslegende Anpassung der seit über zehnJahren nicht mehr veränderten Angemessenheitsgrenzen. Sie passen nicht mehrzu den Mieten auf dem Wohnungsmarkt.Das zeigen Wohnungsmarktberichte undMietspiegel. Hier besteht großer Handlungsbedarf, um ein ‚Wohnen bleiben‘ inden angestammten Stadtteilen zu ermöglichen und die Segregation nicht weiter zuverstärken“, so Rainer Stücker.ImpressumHerausgeber und Redaktionsanschrift:Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.Kampstr. 4 · 44137 DortmundTel. 0231/ 55 76 56 0Fax: 0231/ 55 76 56 Auf dem Brümmer 9 · 44149 DortmundAuflage: 20.000Erscheint vierteljährlich im Eigenverlag.Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag enthalten.Redaktion:Martin Grebe (mag),Aichard Hoffmann (aha)Alexandra Gehrhardt (age)Mirko Kussin (mik)Katharina Hausmann-BaumeisterMartin KrämerDr. Tobias Scholz (ts) (V.i.S.d.P.)Martin Tubbesing (Layout)Anzeigen:Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V.Tel: 0231/ 55 76 56 66Mitglied im DeutschenMieterbund NRW e.V.

::: EditorialMieterforum I/2016WesterfildeVonovia modernisiertFlachdächer sowie der Einbau eines neuenHeizkessels. Die Kaltmieten sollen nachAuskunft der Vonovia nach Abschluss derBaumaßnahme auf 5,50 Euro bis 5,59 Euroje Quadratmeter steigen.Auf zwei Sitzungen des MieterbeiratsWesterfilde informierten Tobias Scholz undRechtsanwalt Dieter Klatt über die Mieterrechte bei Modernisierungen. BesondersKostenfreie Verbraucherrechtsberatung für Mitglieder desMietervereins Dortmund::: DortmundReinoldistraße 7-9, 44135 DortmundTel. 0231 / 720 91 701::: LünenKirchstraße 12, 44532 LünenTel. 02306 / 301 3801wichtig: die Möglichkeit – fristgerecht– einen Härtegrund-Widerspruch einzulegen, wenn die zu erwartende Mieterhöhung trotz Heizkostenersparnis nichtmehr bezahlbar ist. „Auch Bezieher vonTransferleistungen dürftenmit der Mieterhöhung dieAngemessenheitsgrenzenüberschreiten. Wir habendaher an Vonovia appelliert, bei vorgebrachtenfinanziellen Härten und beiÜberschreiten der Angemessenheitsgrenzen dieMieterhöhungen soweit zusenken, dass niemand seineWohnung verlassen muss“,sagte Mietervereins-Sprecher Tobias Scholz.Bis zum Jahr 2019 sollen alle 282 früherenGriffin-Wohnungen südlich der WesterfilderStraße modernisiert werden. Dieses Jahrwolle Vonovia zusätzlich die Wohnungenim Kiepeweg 6 bis 10b in Angriff nehmen.Für die 391 Wohnungen nördlich derWesterfilder Straße würde derzeit noch aneinem Entwicklungskonzept gearbeitet.Veranstaltungstipps::: VHS-Veranstaltungen4.4.2016: Kündigungen im Mietrecht9.5.2016: Der Mietvertrag – Wissenwerteszu Mietvertragsklauseln20.06.2016: Neues aus Karlsruhe – AktuelleRechtsprechung des BGHAlle Termine 19.00 Uhr,Hansastraße 2/Königswall,44137 DortmundReferent: Rechtsanwalt Martin Grebe.Foto: MVDOFoto: MVDOAb Mitte Mai wird Vonovia 42 frühereGriffin-Wohnungen in der Straße Zum Luftschacht 1 bis 13 in Dortmund-Westerfildemodernisieren. Hauptmaßnahmen sinddie Dämmung der Außenwände und derVorwegWenn Sie diese Zeilen lesen, hatsie sich bereits eingespielt: die neueTelefonanlage des Mietervereins, dieAnfang März unter „rollendem Rad“in Betrieb genommen wurde. Mit derneuen Technik wollen wir Ihnen einegute Erreichbarkeit der Rechtsberatung, der Terminvergabe und derMitgliederverwaltung ermöglichen.Bei allem technischen Fortschrittkönnen die Rechtsberaterinnen undRechtsberater in der Telefonberatungauch zukünftig nicht gleichzeitigzwei Gespräche führen. Wartezeitenkönnen Sie vermeiden, wenn Sie nichtzu Beginn, sondern erst in der zweitenHälfte der Telefonberatungszeitenanrufen. Die aktuelle Übersicht allerSprechzeiten finden Sie wie gewohntauf der Rückseite des Mieterforums.In den kommenden Monaten wollenwir auch unsere Internetseite erneuernund veränderten Nutzergewohnheiten und der steigenden Nutzung vonSmartphones und Tablet-ComputernRechnung tragen. Wir freuen uns auchauf Ihre Wünsche und Anregungen!::: Hartz IV und Wohnen::: Castrop-RauxelMühlengasse 4, 44575 Castrop-RauxelTel. 02305 / 6987 901::: Eine vorherige Terminvereinbarungist erforderlich!Mittwoch, 30.03., 27.04., 25.05.16jeweils von 10:00 - 11:30 Uhrim Arbeitslosenzentrum,Leopoldstr. 16-20, DortmundReferent: Rechtsanwalt Martin Grebe3

::: AktuellMieterforum I/2016Gut beraten mit dem MietervereinBetriebskostenFehlender VerteilerschlüsselIn der Betriebskostenabrechnung für dasJahr 2014 des Vermieters Brack CapitalGermany in der Martener GermaniaSiedlung versteckte sich bei vielen Mieternein nicht unerheblicher Fehler. So fehltebei der Position „Frischwasser“ derVerteilerschlüssel. Dieser ist jedochnotwendig, um von den Gesamtkostenfür ein Haus die Kosten für eine Wohnungberechnen zu können. In dem konkretenFall einer Mieterin waren es knapp 130Euro für ein Jahr. „Da die Abrechnungerst zum Jahresende 2015 den Mieternzugegangen war, ist die zwölf Monatedauernde Abrechnungsfrist für das Jahr2014 mittlerweile abgelaufen. DerVermieter kann diesen formellen Fehlernicht mehr korrigieren. Die Mieterinbraucht die 130 Euro nicht zu zahlen“,sagte Rechtsberater Dieter Klatt.4BaumkontrolleEin vergleichbares Problem stellt sich fürviele Vonovia-Mieter, aber auch Mieteranderer Wohnungsgesellschaften beimThema „Baumkontrolle“. Vonovia legt dieKosten für die Überprüfung der Verkehrssicherungspflicht der Bäume über diePosition „Außenanlagen Gehölzfläche“ inder Betriebskostenabrechnung auf dieMieter um. Aus Sicht der Rechtsberatungdes Mietervereins ist diese Vorgehensweise in den meisten Fällen nicht durch denMietvertrag abgedeckt. Diese Kosten sindnach der Betriebskostenverordnung keineGartenpflegekosten. „Dort sind Maßnahmen zur Gartenpflege aufgeführt. Dieseumfassen jedoch nur wirkliche Pflegemaßnahmen und die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Maßnahmen zurGefahrenabwehr gehören jedoch nichtdazu“, erklärt Mietervereins-Rechtsanwältin Martina Bohn. Diese Rechtsauffassung stützen inzwischen zwei Urteile desAmtsgerichts Dortmund (AZ 419C4528/15 und 410 C 9196/15) undbeziehen sich auch auf den Bundesgerichtshof und seine Rechtsprechung zuInstandhaltungspflichten des Vermieters(vgl. Urteil vom 04.03.2004 – III ZR225/03). Danach müssen Baumkontrollkosten ausdrücklich im Mietvertragvereinbart sein. (ts)Foto: pixabayWasserfilterIm Januar dieses Jahres hat Vonovia,Dortmunds größter Vermieter mit rund20.000 Wohnungen, vielen Mietern dieKosten für die Wartung von Wasserfilternangekündigt. In vielen älteren Mietverträgen ist die Umlage jedoch nicht vertraglich als Betriebskosten vereinbart. Für vieleMieter wurde daher durch den Mieterverein Widerspruch gegen diese Kostenumlage eingelegt. In einigen Fällen bereits mitErfolg. Vonovia wird die Kosten nicht aufdie Mieter umlegen. In anderen Fällen beigleicher Ausgangslage im Mietvertragberuft sich Vonovia jedoch auf dieUmlagefähigkeit bei den sonstigenBetriebskosten und verweigert bisher dieWidersprüche des Mietervereins. „Kostenpositionen wie die Wartung der Wasserfilter müssen konkret als umlagefähigeBetriebskosten im Mietvertrag vereinbartsein, wie es in jüngeren Mietverträgen derDeutschen Annington bzw. Vonovia derFall ist. Ein pauschaler Verweis auf‚sonstige Betriebskosten‘ reicht dazu nichtaus. Zudem stellt sich die Frage, warumdie Kosten für Wasserfilter plötzlich aufdie Mieter umgelegt werden sollen“, stelltMietervereins-Rechtsanwalt Martin Grebefest. „Abseits der rechtlichen Frage derUmlegbarkeit entsteht der Eindruck, dassKosten, die Vonovia bisher aus denMieteinnahmen bezahlt hat, auf die‚zweite Miete‘ Betriebskosten verlagertwerden sollen.“Kosten für die Verkehrssicherungspflicht - etwa bei Bäumen sind ein Streitpunkt in Betriebskostenabrechnungen.

::: AktuellMieterforum I/2016Begründung erforderlichFür Erheiterung in der Rechtsberatung desMietervereins sorgte der Versuch einesPrivatvermieters, die Miete für seineWohnung in Dortmund-Hombruch ohnejegliche Begründung um 20 Euro imMonat zu erhöhen. „Viele Vermieterbegründen eine Mieterhöhung mitgestiegenen Lebenshaltungskosten oderverweisen darauf, dass die Miete nunschon viele Jahre nicht mehr erhöhtworden sei. Eine solche Mieterhöhung istjedoch unwirksam“, erklärte Rechtsberater Dieter Klatt. „Eine Mieterhöhung, dieunabhängig von einer Modernisierungerfolgt, muss sich auf die ortsüblicheVergleichsmiete nach § 558 BGB bezie-Foto: MVDOMieterhöhungenTipps bei MieterhöhungenO Mehr Informationen gibt der kostenfreie Ratgeber „Mieterhöhung“,der in der Geschäftsstelle undauf mvdo.de/ratgeber.htmlerhältlich ist.O Der Mietspiegel-RechnerDortmund des Mietervereinserleichtert die Ermittlung derortsüblichen Vergleichsmiete:mvdo.de/mietspiegel-rechner.htmlO Nutzen Sie die Rechtsberatung IhresMietervereins, um Mieterhöhungenüberprüfen zu lassen.Rechtsberater Dieter Klatt weiß, wannMieterhöhungen unwirksam sind.hen. In Dortmund gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Dieser ist für dieErmittlung der ortsüblichen Miete für eineWohnung maßgeblich.“ (ts)5

::: MietrechtMieterforum I/2016Foto: Martina HengesbachAus der MietrechtspraxisAntworten zum ThemaSchönheitsreparaturenStefan Altkämper fragt: Muss ich beimAuszug meine Wohnung renovieren undzum Beispiel die Wände streichen?Katharina Hausmann-Baumeister antwortet: Wer als Mieter in eine unrenovierteWohnung zieht, muss sie nicht renovieren.Weder während der Mietzeit, noch beimAuszug. Dies hat der Bundesgerichtshof imvergangenen Jahr entschieden (BGH VIIIZR 185/14). Diese Entscheidung bedeutetauch, dass die sich im Mietvertrag häufigzu findenden Fristenklauseln, wonach dieunterschiedlichen Räume einer Wohnungnach unterschiedlichen Jahresfristenrenoviert werden müssen, unwirksam sind.Mieter müssen nur renovieren, wenn siein eine renovierte Wohnung gezogen sindund eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist. In Mietverträgenkönnen zahlreiche unwirksame Klauselnvereinbart sein.Judith Heitkämper aus Dortmund fragt:In meiner Wohnung habe ich dasKinderzimmer tapeziert. Muss ich dieseTapeten bei Auszug wieder entfernenoder kann ich sie an der Wand lassen?Der BGH hält es für unangemessen, wennMieter unabhängig von ihrer Wohndauerund von den zuletzt ausgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immeralle Tapeten entfernen müssten. Infolgedessen dürfen die Tapeten dranbleiben.Dies gilt zumindest dann, wenn sie in ihrerGestaltung die Wohnung nicht unangemessen verunstalten, bzw. wenn sie keineMuster tragen, die als außergewöhnlich zubetrachten sind. Dies gilt auf jeden Fall fürRaufasertapete. Hier trifft den Mieter keineVerpflichtung, die Tapeten zu entfernen.Schwieriger wird es bei besonders buntenoder auffälligen Tapeten, die möglicherweise den Geschmack des durchschnitt-Auf zur Traumwohnung!gws-Wohnen Dortmund-Süd eGAm Schallacker 2344263 [email protected](0231) 94 13 14 - 06Katharina Hausmann-Baumeister berichtetaus der Mietrechtspraxis.lichen Mieters nicht treffen. Dies hätte zurFolge, dass die Vermietung der Wohnungerschwert werden könnte. Der Vermieterhat einen Anspruch darauf die Wohnungin neutral gestrichenem, tapeziertemZustand vorzufinden.Irina Meier fragt: Ich bin vor zehnJahren in eine renovierte Wohnung mitLaminat gezogen und will nun ausziehen. Darf mein Vermieter mir die Kostenfür neues Laminat in Rechnung stellen,da das alte zerkratzt und abgenutzt ist?Grundsätzlich darf der Vermieter dasnur dann verlangen, wenn die Abnutzung des Laminats über das normaleMaß (Gebrauchsspuren) deutlichhinausgeht. Dies ist insbesondere danndenkbar, wenn Haustiere den Bodenbelag in Mitleidenschaft gezogen haben.Jenseits dieser Fälle, in denen evtl. dieHaftpflichtversicherung der Mieter einstandspflichtig ist, kommt eine Ersatzpflicht des Mieters nur in seltenen Fällenin Betracht. Daneben muss der Vermieter in regelmäßigen Abständen undverschuldensunabhängig die Bodenbeläge erneuern. Bei Laminat/Parkett istdies regelmäßig nach 12 bis 15 Jahrender Fall.

::: VermieterAufzugsausfälle bei Grand City PropertiesFoto: MVDOMieterforum I/2016StillstandIn der Dortmunder Echeloh-Siedlung sind die Mieter unzufrieden mit ihrer Vermieterin, der börsennotierten Grand City Properties. Über zwei Wochen andauerndeAufzugsausfälle strapazierten Nerven und Kondition der Mieter in zwei achtgeschossigen Hochhäusern im Echeloh 33 und 35. Mieterforum war vor Ort.Foto: MVDODie 69-Jährige Ruth Jaschke mussteArzttermine absagen und konnte IhreWohnung über zwei Wochen nichtmehr verlassen. Mit Ihrer gebrochenenSchulter und ihrem Rollator hatte siekeine Chance, die Treppenstufen bis indie 7. Etage zu bewältigen. Und sie istnicht die einzige Mieterin in den Hochhäusern, die auf Hilfe angewiesen ist.Doch aktive Unterstützungsangebotevon Seiten der Grand City Property gabes anfangs nicht. Erst nach Drängen desMietervereins meldete sich der Hausmeister bei Frau Jaschke und besorgtederen Einkäufe. Die auf der Unternehmens-Internetseite angepriesene „aktiveMieterbetreuung“, stellen sich die Mieteranders vor.Doch nicht nur die Fahrstühle sorgen inDortmund-Kley für Ärger bei den Mietern.Stolperfallen im Außenbereich, ein renovierungsbedürftiges Treppenhaus und eineschlecht funktionierende Heizung strapazieren die Nerven der Mieter. „Mehrmalstäglich muss ich meine Heizung entlüften.Sonst wird sie gar nicht richtig warm“,berichtet Ruth Jaschke. Doch nicht alleMieter können ihre Heizkörper selberentlüften. Sie erzählen, dass dies nur inden oberen Etagen funktioniert. In denStockwerken darunter bleiben die Heizkörper lauwarm oder fallen ganz aus. Wieetwa bei Horst Heilmann. Die Heizung imSchlafzimmer des 79-Jährigen bleibt seitHerbst 2015 kalt. Heizungsfirmen seienzwar vor Ort gewesen und Grand CityProperty hätte sich nach dem Stand derDinge erkundigt, so Heilmann, doch dieHeizung funktioniert weiterhin nicht. Auchin anderen Zimmern werden die Heizkörper nicht richtig warm.Für den Mieterverein Dortmundzeigen sich hier die Grenzen derGeschäftsstrategie von GrandCity Properties: „Die Wohnungsbestände werden mit minimalen Instandhaltungsbudgetsgefahren. Das ist in den Hochhäusern im Echeloh unübersehbar. Eine langfristig gedachteWohnungsbewirtschaftung siehtanders aus. Börsenanalysten sind hingegenbegeistert. Dort gilt Grand City Propertiesals heißer Tipp unter den börsennotiertenImmobilienkonzernen“, so der wohnungspolitische Sprecher Tobias Scholz.In Folge des Aufzugsausfalls berichtetenauch die Ruhr Nachrichten Ende Februarausführlich über die Probleme im Echeloh.„Dies scheint Schwung in die Sachegebracht zu haben. Wenige Tage späterstellte sich ein neuer Grand-City-Managerpersönlich bei den Mietern vor und nahmProbleme auf. Auch das Amt für WohnenStillstand: Optisch wie technisch haben dieAufzüge schon bessere Zeiten erlebt.und Stadterneuerung der Stadt Dortmundhaben wir informiert, um das Gesprächmit dem Eigentümer zu suchen. Und auchwir unterstützen die Mieter dabei, am Ballzu bleiben und ihre Rechte durchzusetzen“, so Tobias Scholz. (ts)HintergrundGrand City Properties S.A. ist eine inLuxemburg notierte Aktiengesellschaftmit insgesamt 78.000 Wohnungen inDeutschland. Bei den Grand-City-Wohnungen im Echeloh handelt sich umehemalige Bestände der Viterra AG.Eigentümerin der Wohnungen ist heuteeine Tochtergesellschaft, die TH 2 TerraGmbH. Die Hausverwaltung erfolgtüber das Grand-City-Tochterunternehmen Grand City Property Ltd. mitHauptniederlassung in Larnaca aufZypern. Die ZweigniederlassungDeutschland hat ihren Sitz in Berlin.Die Aktiengesellschaft ist im Internetunter www.grandcityproperties.comund die Hausverwaltung unterwww.grandcityproperty.de erreichbar.7

::: WohnungspolitikMieterforum I/ 2016Geld zu verschenken:Sozialer Wohnungsbausoll endlich aus dem KellerRot-grüne Wohnungspolitik in NRW hat ein traditionelles Problem: Sie fördert alle möglichen schlauen Dinge, aber kaum jemand will das Geld haben. Seit Beginn der Niedrigzinsphase hat sich das Dilemma noch verschlimmert: Da es auch auf demKapitalmarkt Baugeld fast ohne Zinsen gibt, ist es noch schwieriger geworden, mit Zinsvergünstigungen Bauwillige dazu zubewegen, Sozialwohnungen zu errichten. Doch seit es in Deutschland wieder eine nennenswerte Zuwanderung gibt, ist allenklar, dass gebaut werden muss, vor allem preiswert. Deshalb sind 2015 erstmals Tilgungsnachlässe in die Wohnraumförderung eingeführt worden. Und im Januar legte NRW-Bauminister Michael Groschek noch mal eine Schippe nach.Im Zeitalter der „Flüchtlingskrise“ gilt dasnicht mehr. Schon 2015 hat NRW die verdoppelten Bundesmittel für den Wohnungsbau dafür eingesetzt, einen Teil der Förderdarlehen tilgungsfrei zu stellen – alsozu verschenken. Seit dem 21. Januar kannman sogar bis zu 25 % Tilgungsnachlässeauf die Förderdarlehen bekommen, wennman für Flüchtlinge baut sogar 35 %. Nochwichtiger: Die Hälfte der Tilgungsnachlässekönnen von der NRW-Bank als Eigenkapitalanerkannt werden. Bauen kann also auch,wer nur ganz wenig eigenes Geld hat.Höhere HäuserAuch der früher eiserne Grundsatz, maximal 4-geschossige Häuser zu fördern, istGeschichte. Schon 2015 wurden in Bonn,Düsseldorf, Köln und Münster 5 Geschos-8se förderfähig, jetzt wird auf 7 aufgestocktund Dortmund und Essen kommen dazu.Hochhausghettos möchte Groschek trotzdem vermeiden.Längere BindungDafür werden die Sozialbindungen wiederverlängert. Künftig wird es keine 15-jährige Bindung mehr geben, sondern nur nochfür 20 oder 25 Jahre. Auch die Möglichkeit,Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen, entfällt.Michael Groschek ist zuversichtlich, mit denneuen Konditionen den Wohnungsbau ausdem Keller führen zu können. „Wir habendie Trendwende geschafft. 2015 wurden inNRW bereits 9.200 Wohnungen gefördert,das sind 37 % mehr als im Vorjahr.“Foto: Klaus HaertelTilgungsnachlass bedeutet im Klartext: Esgibt Darlehen vom Staat zum Bau von Sozialwohnungen, die zumindest teilweisenicht zurückgezahlt werden müssen. Dasist nichts anderes als geschenktes Geld –jahrzehntelang unvorstellbar. Denn dasWohnungsbauvermögen des Landes sollte ein sogenannter „revolvierender Fonds“sein: Dadurch, dass die Fördermittel stets ineinem Zeitraum von 30, 20 oder 15 Jahrenwieder zurückgezahlt wurden, wurde dasGeld nie alle und konnte immer wieder neufür weitere Fördermaßnahmen eingesetztwerden. Geld wurde immer nur verliehen.NRW-Bauminister Michael Groschek .Höhere SteuerabschreibungenAuch der Bund will seinen Beitrag zur Ankurbelung des Wohnungsbaus leisten. Am3. Februar beschloss das Kabinett einenGesetzentwurf zur Erhöhung der Steuerabschreibungsmöglichkeiten beim Wohnungsbau. Binnen drei Jahren sollen private Investoren 29 % der Baukosten vonihrer Steuer abschreiben können. Faktischbedeutet das ein Geschenk in Höhe von2,15 Milliarden an die Bauherren. DerDeutsche Mieterbund ist damit allerdingsgar nicht zufrieden. Er begrüßt zwar dieverbesserten Abschreibungsmöglichkeiten,hatte aber im Vorfeld die Einführung vonMietobergrenzen gefordert. DMB-Direktor Lukas Siebenkotten: „Niedrigere, weilsteuerlich geförderte Baukosten bedeuten nicht automatisch niedrigere Mieten.Ohne eindeutige Mietobergrenzen ist inkeiner Weise sichergestellt, dass bezahlbare Wohnungen für mittlere und untereEinkommensgruppen gebaut werden.“

::: WohnungspolitikMieterforum I / 2016Wohnen – gemein und nützlichDie Debatte um eine Wiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit gewinntan Fahrt. Nach den Linken haben auch die Grünen ein seitenstarkes Gutachtenzum Thema vorgelegt. Während die Grünen einen Zwei-Stufen-Plan vorschlugen,haben die Linken sogar schon einen konkreter Antrag im Bundestag eingebracht.Das Gutachten der Grünen schlägt einSofortprogramm vor, das zunächst aufObjektförderung setzt und einen Steuersatz von 0 % vorsieht, wenn jemand Sozialwohnungen baut und davon 25 % fürbesondere Bedarfsgruppen und Flüchtlinge reserviert. Die Wohnungen sollendauerhaft belegungsgebunden sein. ImDauerprogramm sollen dann ganze Unternehmen – wie früher – gemeinnützigund steuerbefreit sein.Der Antrag der Linken fordert die Bundesregierung auf, zügig einen Gesetzentwurf zurWiedereinführung der Wohnungsgemeinnützigkeit vorzulegen. Dazu soll die gesamte Wohnraumförderung zwischen Bundund Ländern neu geregelt, sollen die Kompensationszahlungen des Bundes in einendauerhaften Zuschuss verwandelt und aufjährlich 5 Mrd. aufgestockt werden. DieMittel sollen von den Ländern ergänzt werden und dauerhaft zweckgebunden sein.Justizminister:Eckpunkte zurMietrechtsreformIn einem Eckpunktepapier hat Bundesjustizminister Heiko Maas EndeNovember Konkretes zur zweitenTranche der anstehenden Mietrechtsänderungen vorgelegt:––Mehr zum Thema unter sbauoffensive gestartetAuf Vorschlag von Bundesbauministerin Barbara Hendricks hat das Bundeskabinett am 9. März eine Wohnungsbau-Offensive beschlossen. Das 10-PunkteProgramm soll die Voraussetzungen schaffen, um den Bedarf an bezahlbaremWohnraum rasch zu decken. Das Programm sieht unter anderem die Bereitstellung von Bauland, steuerliche Anreize, eine Vereinfachung von Bauvorschriftensowie Mittel für den sozialen Wohnungsbau vor.Barbara Hendricks: „Von gegenwärtig rund 270.000 fertiggestellten Wohnungen müssen wir uns auf mindestens350.000 Wohnungen im Jahr steigern.Dafür gilt es, Hemmnisse zu beseitigenund Anreize zu setzen – und zwar auf allen föderalen Ebenen. Neben der Wohnungsbauoffensive brauchen wir jetztauch eine Baulandoffensive. Länder undKommunen müssen dem Beispiel des Bundes folgen und Flächen zügig für den bezahlbaren Wohnungsbau zur Verfügungstellen.“ Die Länder müssten zusätzlichihre Landesbauordnungen angleichenund Verordnungen wie beispielsweise dieI U 6WHOOSO¿W]H ÝH[LEOHU KDQGKDEHQ 'HU Deutsche Mieterbund sieht sogar einenBedarf von 400.000 Neubauten im Jahr.––––. und seine Kollegin in Bonn, Barbara HendricksStatt bisher 11 % sollen Vermieter nacheiner Modernisierung künftig nur noch8 % der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen dürfen.Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung soll eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Innerhalb von 8Jahren soll die Miete um höchstens 50%, maximal um 4 pro qm, steigendürfen.%LVKHU ÝLHºHQ LQ GLH RUWV EOLFKH 9HUgleichsmiete alle Vertragsabschlüsse bzw. Mieterhöhungen der letzten 4Jahre ein. Jetzt soll dieser Bezugszeitraum auf 10 Jahre verlängert werden.Eine Rechtsverordnung soll Grundsätzezur Qualitätssicherung und Dokumentation von Mietspiegeln regeln. QIWLJ VROO GLH WDWV¿FKOLFKH :RKQÝ¿che für die Miethöhe, für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungenmaßgeblich sein. Bei Abweichungender tatsächlichen von der im MietverWUDJ JHQDQQWHQ :RKQÝ¿FKH VROO HV NHLne 10-%-Toleranzgrenze mehr geben.Die Rechtsfolgen von fristlosen undordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sollen vereinheitlichtwerden. Bisher kann der Mieter einefristlose Kündigung durch Zahlungvom Tisch bekommen, eine fristgemäße aber nicht.Der Deutsche Mieterbund bezeichnete dieVorschläge als „in die richtige Richtunggehend, aber nicht weit genug“. So seibeispielsweise eine Kappung von Modernisierungsmieterhöhungen richtig, die genannten Beträge seien aber viel zu hoch.9

::: VermieterinMieterforum I/ 2016Vonovia:Glänzende Geschäftszahlentrotz gescheiterter ÜbernhameAnfang März legte Vonovia den Geschäftsbericht für das Jahr 2015 vor.Die konzernweite Leerstandquote sankvon 3,4 % im Jahr 2014 auf 2,7 %. InDortmund und Bochum lag sie 2015 sogar nur bei 2 % bzw. 2,1 %. Der Berichtweist ein Rekordergebnis von 1,7 Mrd. vor Steuern aus. Davon stammen jedoch nur rund 350 Mio. Euro aus demlaufenden Geschäft. Fast 1,4 Mrd. Euroergeben sich aus einer höheren Bewertung der Wohnimmobilien.Hohe ErwartungenGrundlage dafür ist eine Hochrechnungerwarteter Zahlungsströme, in die unteranderem die in den nächsten 10 Jahrenerwarteten Zinsen und MietsteigerunJHQ HLQÝLHºHQ e'DPLW VLQG GLH 0LHWHUhöhungen der Zukunft bereits fest eingepreist und müssen am Markt erzieltwerden. Die Mieten werden also steigenmüssen, da ansonsten Wertberichtigungen notwendig wären“, erläutert derwohnungspolitische Sprecher des Mietervereins Dortmund, Tobias Scholz.Die immer wieder durch die Mietervereine kritisierten teuren Gebäude-Modernisierungen der Vonovia, sind einwichtiger Ertragsbringer im operati-10Foto: VonoviaEs war eine regelrechte Übernahmeschlacht, die sich Vonovia und dieDeutsche Wohnen in den vergangenen Monaten lieferten. Letztlichscheiterte die feindliche Übernahmeder Deutschen Wohnen im Februaran mangelnder Zustimmung derAktionäre. Nur 30,4 % von ihnenwollte ihre Aktien gegen die derVonovia tauschen.ven Geschäft. 7,6 % beträgt die Rendite und liegt damit sogar noch überden beim Börsengang 2013 kalkuliertendurchschnittlichen 7 %. Dabei stiegendie Gesamtinvestitionen für Instandhaltung und Modernisierung von durchschnittlich 29,12 /m² auf 33,04 /m²:RKQÝ¿FKH 9RQRYLD I KUW GLHV eLP :Hsentlichen auf das deutlich gesteigerteModernisierungsvolumen“ zurück.Noch mehr geplantFür 2016 plant Vonovia das Modernisierungsvolumen um mindestens 20%zu erhöhen. Die Instandhaltungsaufwendungen sollen jedoch unverändertbleiben. „Die günstige Geld an den Kapitalmärkten nutzt Vonovia für dringend notwendige Investitionen in denBestand und lässt es sich – dank mieterfeindlicher Regelungen im Mietrecht– von den Mietern bezahlen“, kommentiert Tobias Scholz.Im Vergleich zu Finanzinvestoren bieten börsennotierte Unternehmen durchGLH %HULFKWVSÝLFKWHQ HLQHQ XPIDVVHQderen Einblick in den Konzern. Nebenden Vorstandsgehältern sind auch Risiken der Unternehmensentwicklungzu beschreiben. So führen eine „Beeinträchtigte Reputation und unzureichende Kundenzufriedenheit“ die TOP10 der Vonovia-Risiken an. Aber auchÄnderungen im Miet- und Steuerrechtwerden im Geschäftsbericht als Gefahrbenannt. Würden die Pläne der Bundesregierung zur Einschränkung der bisherigen Modernisierungsumlage Realitätwerden, würde dies einen „maßgebliFKHQ (LQÝXVV DXI GLH *HVFK¿IWVW¿WLJNHLW von Vonovia“ haben.

::: VermieterinMieterforum I / 2016LEG:Umstellung auf Contracting- Was Mieter beachten müssen Die Mietrechtsreform 2013 brachte für die Mieter zahlreiche Verschlechterungen. Eine der wenigen Verbesserungen warenschärfere Anforderungen an die Einführung des Wärmecontractings zu Gunsten der Mieter. Wärmecontracting bedeutetdie Umstellung von einer Heizungsanlage im Eigentum des Vermieters auf einen gewerblichen Wärmelieferanten (Contractor). Die Wohnungsriesin LEG Immobilien will nun die Wärmeversorgung für seine Wohnungen auf Contracting umstellen.Mieterforum verrät, worauf Mieterinnen und Mieter achten müssen, wenn der Vermieter eine Umstellung ankündigt.„Die Energiewende kommt zu Ihnen nachHause“. Mit dieser Überschrift informierte die LEG bereits im Sommer 2015 dieersten LEG-Mieter über die Umstellungzum 01. Januar 2016. Die Belieferungder LEG-Wohnungen soll über die neu gegründete EnergieServicePlus GmbH erfolgen. Das Unternehmen gehört zu 51 %der LEG und zu 49% dem EnergiekonzernRWE. Die bestehenden Heizungsanlagenwerden durch EnergieServicePlus GmbHübernommen. Diese betreibt, wartet underneuert die Heizungsanlagen und verkauft die Heizungswärme über einenWärmepreis an die Mieter.Doch welche Anforderungen muss der Vermieter beachten? Antworten liefert dasMietrecht in § 556c BGB.– Die umgestellte Heizungsanlage mussHLQHQ UHODWLY KRKHQ (IÜ]LHQ]JUDG KDben. So muss der Jahresnutzungsgradder Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent betragen.– Die Umstellung muss für den Mieterkostenneutral sein. Und zwar für diedrei zurückliegenden Jahre und für daserste Folgejahr. Hierfür müssen Vergleichsberechnungen für die konkreteHeizungsanlage vorgelegt werden.„Der Vermieter kann demnach nur relativHIÜ]LHQWH HL]XQJVDQODJHQ DXI GDV &RQtracting umstellen. Zudem muss er die Kostenneutralität korrekt nachweisen. Hiersind viele Details zu beachten. Wir empfehlen daher unbedingt eine Überprüfung derUmstellungserklärungen durch Ihren Mie-Abgerechnet wird wie bisher über die Heizkostenabrechnung. Im Wärmepreis ist dannauch die Reparatur und Erneuerung derHeizungsanlage enthalten. Die LEG musshierfür kein Geld aus den eingenommenenKaltmieten aufwenden.2.50 Euro 1,25Euro fürden VerkäuferbodoFebruar 2016DIE BESTENGESCHICHTENAUF DER STRASSEJEDEN MONAT NEUDAS

Dr. Tobias Scholz (ts) (V.i.S.d.P.) Martin Tubbesing (Layout) Anzeigen: Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. Tel: 0231/ 55 76 56 66 Druck: Lensing-Druck Auf dem Brümmer 9 · 44149 Dortmund Aufl age: 20.000 Erscheint vierteljährlich im Eigenverlag. Bezugspreis ist im Mitgliedsbeitrag enthalten. Impressum Im Januar übte der Mieterverein .